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体育彩票几点开奖直播:高新區20盤大解析,購房者機會在哪里?

2019-05-23 來源:百忍說
 
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开奖直播中心开奖结果 www.gtanoq.com.cn 說完了即墨、膠州、平度和萊西,百忍老師回來說說以前最熱鬧、現在稍顯平靜的高新區樓市。


1、高新區目前的形勢和問題

自去年以來,高新區樓市在供應方面有個地價和房價雙雙上漲的過程。融創雙創小鎮領銜,中海、碧桂園世茂跟進,四大盤都把價格拉到了15000的價格線上,于是搖號成為歷史。

高新區開發商的糾結之處,實際上是高地價和高配比的人才公寓之后的成本與嚴格限價之間的矛盾。而限價還有個簽約毛坯價和實際銷售之間的差價之矛盾。這引發了一個號稱3800元的裝修標準的反復折騰,有關部門為了簽約數據好看,把事兒推得干干凈凈,讓企業苦不堪言。如今漲價了,業主們才逐漸消停下來。真是“長恨人心不如水,等閑平地起波瀾”。

還有一個問題是,高新區在產品限價上,高新區有關部門沒有很好的遵循市場規律,細化價格,而是簡單的一刀切了。這讓做了多種產品組合的開發商很難受,他們本來想靠低密度產品多拿點利潤,結果基本實現不了。

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                 高新區的住宅用地真的不多了

從去年下半年以來,高新區市場面臨著一個剛需比例大增、投資比例大降的客戶群轉換過程。原有的大多數開發商顯然都在過去投資客的熏陶下,走上了戶型貪大求洋的路線。

宏觀消息方面,58中分校的落戶補充了積分落戶之后的利空,讓為孩子上學買房的家長們總算有了優質高中的出口,畢竟不用再去城陽考高中了。所以算是打平。

市場供求方面,經過去年下半年一萬多套的搖號去化,高新區的存量并不是那么大。只有中歐今年的目標依然巨大,但主要放貨在下半年甚至秋天。現在的盤,量都不大,比起東邊城陽和西邊膠州,去化壓力顯然小多了。大家琢磨的事,事如何趁著限價的放松,提高一下利潤。

老盤希望新一期能提高限價,不急著推,忙著磨價格。新盤更多是把好賣的釋放掉,搶出基本的速度,剩下的大戶型想快也快不了。這一時期的高新區樓市平靜了不少,遠沒有了搖號時的熱鬧。

但是,這里邊存在著不多的機會,主要是有關部門對各個樓盤的限價沒有完全放開,只放開了幾個高價地的價格,還有很多盤的價格并沒有來得及拉高,這就是投資者和剛需的機會。

所以你真要想抓住機會,就要多跑多看。高新區無非就是十幾個盤,為了多省點錢,全看遍了又如何?只有每個盤都詳細考察到,問問清楚,算算明白,才能抓住機會。


2、高新區四大板塊各盤現狀

仔細盤點一下高新區四大板塊目前的基本情況:

祥茂河以東到墨水河為東部板塊,這個區域離市區和城陽最近,繞過白沙灣就是市區,而經過正陽路也能直通城陽中心。總體配套目前看也最成熟,世茂和金茂的商業體量都不小,很多都已經投入實用。教育方面的銀海小學和北京實驗二小,沒有青島中學的門檻那么高,都是眾多家長們的重點關注學校。

目前中歐在去年狂銷近70億后,只剩下大戶型,以165為主,基本上處于慢慢消化狀態,想快也快不了。下半年會推出覽秀城地塊,但還是沒有小戶型,真正低總價的產品供出來,也得秋天了。當然,價格也會向上拉一拉。

另一家的世茂公園美地更是全盤處于尾聲階段,住宅高層主要剩余140多的戶型,也不多了。目前主要忙于商業52+購物中心的建設,為周邊提供商業配套。

著名地王融創一號院還有別墅,至今再無聲息。海信紅島府將在下半年推別墅,158平起,單價也不會便宜。

珊瑚灣的240套洋房以較為便宜的價格基本去化完畢,新組團的小高層估計要下半年才能開了。

同樣的下半年要推洋房的還有星雨華府,雨潤算是活了過來,但老業主們的房產證不知道何時能順利辦完?

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            新城的高層樓間距很有優勢

目前整個東片區只有新城的云樾曉院還有比較多的房源即將開盤,這次主力戶型107到140平,既有高層,也有小高層,340套裝修房源,好處是因為該盤是細長條的地塊,只有一排高層,前面都是別墅,再往前還有道路和河流,所以基本上高層房源都是視野開闊,百米以上一覽無余。最重要的是,總價不高,據說還是原來的價格體系,13000左右,這樣的話,主力中小戶型的總價優勢就很明顯了。

火炬路以北,智力島周邊的北片區,目前主要是兩家大開發商,價格比較高,產品也一高一矮,對比明顯。這邊寫字樓比較多,但空置率也不低。小的商鋪也多,也都開了起來。

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                  雙創小鎮只剩下高價的高層產品

高的是融創的騰訊雙創小鎮,目前洋房去年早已去化完畢,只剩下135左右的高層產品,其實地塊只有2.5的容積率,可以做成小高層,但融創還是都做成了高層。而且因為定價的時候,小戶型單價比較低,最終導致如今剩余的全是高層大戶型了,而且均價都16000了,可謂高新區最高價了。盡管有了不少細節上的小創新,比如智能的,品牌的,但這畢竟難以影響大局,銷售壓力依然大。

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           中海的優勢是全成了洋房

而中海紅著就比較討巧,把高層房源集中在人才公寓上,商品房部分全部做成八層洋房,然后再在裝修上下足功夫,樣板間確實讓人眼前一亮,這樣再說15000多的均價,就沒那么大的抗性了,畢竟客戶群拉上去了,如今600多套房源已經去化三分之二,算是定位準確,抓住了改善需求,破了高新區價格的局。

其他的小盤,都是小開發商的,慢慢去化,也不顯眼。

火炬路南的南片區目前除了青島中學,其他有效配套不多。在去年的紫荊閣和招商雍華府高層搖號完畢之后,只剩下別墅了,顯然希望突破一下價格。目前也需要避一下風頭,所以基本上沉寂了。

真正熱鬧的是岙東路西的西片區,這里還剩了不少住宅用地,所以最近一年的土地出讓比較多。百忍老師走了一圈,本以為早已是通暢大道,結果發現從一個盤到另一個盤,舉頭相望,就是到不了,因為路都沒通。高新區政府只收地錢,也不給打通斷頭路。這邊當然離剛開通的奧體中心近一些,但是其他配套就弱了,規劃的學校尚需時間。

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               西部區域賣地快,通路慢

老盤魯商藍岸新城顯然并不著急,處于慢慢悠悠的階段,說是下半年準備開發第三期了,但是樣板間還沒做,產品也剛做了調整,全部改為8層洋房和11層小高,顯然希望和其他家一樣,把價格拉上去,所以慢慢磨吧。

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         人氣不足,大商場只能慢慢來

旁邊5萬平的四層大商場已經封頂,但沒有干活了,估計考慮到目前周邊人氣的不足,更不急著裝修開業,拖一年算一年吧。

海爾珺璽小高層基本完畢,只剩下一棟樓了,也不急,下半年慢慢來。剩下的主要是疊拼,也得下半年了。

著急的是碧桂園翡翠城,全部的18層的小高層,剩下的140的戶型,15000多的均價,總價都在200萬以上,所以賣起來就難,去化速度還是慢?;偷畝ㄎ皇?,讓項目給總部背鍋,所謂將帥無能,累死三軍。

世茂璀璨天樾有點類似,總體戶型較大,價格較高,15000多均價,也是慢慢賣,但其有別墅部分,可以扳回一局。

卓越嘉悅就比較輕松一些了,只有89和110兩個戶型的小高層產品。只是30棟樓排布較密。而且89的套三,公攤23%,房間估計會比較小。而110的20%左右,落到每個房間上應該還可以。根據臨時售樓處釋放的價格,卓越顯然想把價格拉到14500左右,這個價格雖然不如四大高價盤,但比起搖號時13000的均價,也已經漲幅超過10%。

這就是目前高新區主要的近二十個盤的基本情況。


3、低總價產品的詳細對比

最近很多人在問房圈問起到高新區的買房情況,主要是剛需和投資為主。百忍老師就在這里一并回答一下。

就大家最關心的價格而言,高新區眾多樓盤總體上處于13000均價到15000的過渡過程中,你如果能買到13000左右的房子,這算是最后的機會了。畢竟地價很難回落,連上馬的拿地價格都在上漲。相信下半年之后,隨著高新區眾多低密度疊拼和洋房的上市,這些盤的價格更不會低了。

而就產品來看,大戶型已經嚴重過剩了。無論是剛需還是投資,超過150萬,去化速度就慢,而200萬以上的總價更是艱難。

升值也好,賣掉也好,市場已經清楚表明,總價高了客群就會明顯少。在急劇的市場變化中,高新區樓盤在戶型上,有點集體因為做大而踏空了。

高新區目前150萬以內的房源極為稀缺。眾多樓盤比較下來,真正有100到120之間的中小戶型產品,近期能開出來的,只有東片區的新城云樾曉院和西片區的卓越嘉悅。

目前仔細比較下來,兩家的優劣勢還是比較明顯的:


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      新城107平和卓越89平都低于150萬總價

一百三四十萬的房源極為少見,盤點下來只有新城云樾曉院的107平和卓越嘉悅的89平戶型,這兩個產品競爭其實比較激烈。就釋放的價格來看,前者有單價優勢,總價在140萬左右。后者有總價優勢,在130萬左右,但若再比較地段、視野和房間舒適度來說,自然是前者有優勢。公攤差不多的情況下,云樾曉院盡管貴了十萬,但畢竟多了18平,每個房間的尺度自然會大很多。

而在一百五六十萬的產品也不多,小開發商不算,有競爭力的也就是云樾曉院的120平戶型和嘉悅的110平的戶型,兩者再次價格重疊,都是三房兩衛,形成競爭。這兩個戶型的每個房間的具體尺寸差得就沒那么大了,購房者更重要得是對比其所在的片區地段和周邊配套,看清楚什么是自己的所需,才能賣到滿意的房子。

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             目前局面下,以價格沖擊市場

兩家肯定是都發現了市場的趨勢變化,而形成了主力戶型總價直接競爭的局面。就開發商而言,新城是江蘇地產企業的老大,目前已經是全國第八。卓越是深圳地產的新貴,規模要小得多,卻也深耕青島多年。在這個初夏季節,兩家有點東西對決的感覺了。

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