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重床时时彩开奖直播:李宇嘉:深圳為何不再公布樓市均價?

2019-07-19 來源:中新經緯
 
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开奖直播中心开奖结果 www.gtanoq.com.cn 近期,各路媒體都在報道,深圳樓市唯一官方背書,素有“深圳樓市晴雨表”之稱的深圳市地產信息平臺,從4月份開始,就不再公布新房二手房成交金額。也就說今后,深圳官方平臺完全和國家統計局同步,只有新房、二手房價格指數。

  “房價”要有現實意義

  早在2009年,因為國家統計局公布當年全國房價漲幅為1.5%,引發了輿論的風波。后來,國家統計局不再公布商品房均價水平,改為70個大中城市房價指數了。

  其實,國家統計局沒有錯,如果把經適房、限價房、商品房全部算在內,2009年房價確實只漲了1.5%。問題是,這個1.5%沒有太大意義。同樣的邏輯,深圳住建局說的也是對的:深圳市房地產市場規模有限,成交價格水平易受結構性影響,直接公示有關價格信息并不能很好地反應市場的真實情況。  

  每年,深圳新房成交大概300-400萬平米,僅占全部住宅(新房和二手房)成交的35%。再考慮商務公寓(成交量大概是新房的1/3)和人才住房,新房成交占比更低。因此,少數單價高、體量大的新盤(500套的新盤在深圳就是大盤了)入市,新房均價一下子就拉高了。

  此外,還有很多豪宅入市。它們的入市,拉高了全市房屋均價,這對占全市2000萬人口中95%的普通人意義大嗎?所以,筆者贊同深圳不再披露新房均價的做法。

  不過,價格是市場經濟無形的手,是市場配置資源的準繩。沒有了價格,房地產市場從何來?其實,觀察從2016年10月開始的深圳官方平臺房價信息,顯示房價長期穩定在5.4萬元/平方米的水平,上下幅度波動幾百元。

  實際上,大家都明白,新房價格是高價盤與低價盤搭配網簽和入市的結果。搭配不了的高價盤,就可能延緩入市。試問,這樣的價格信息,還是市場化的價格信息嗎?還有配置資源的信號意義嗎?所以,不如取消。

  深圳房價信息為何今年取消呢?一是因為,2016年10月以后房價“環比不增長”的調控令下,出現了諸多亂象。各地愈演愈烈的數據操作、“雙合同”、“精裝修維權”,就是典型的例子。限價沒有考慮到2016-2017年“地王”、高地價橫行的現實。于是,2018年為了消化這些高價地,各地被迫“做數字”。但是,從2019年開始,揮別過去、另立爐灶、正本清源。

  二是2016年以來,深圳的地價不斷走高,房價水漲船高,低價盤越來越少,采取“高低價格搭配網簽”的做法,越來越行不通了。

  房價,不再主導住房資源配置

  根據深圳“房改”方案,深圳未來的新增商品房只占供應總量的40%左右,這是個小眾市場。因此,新房價格的代表性就較差了,它也難以成為資源配置的準繩。未來,“房住不炒”、租售并舉、回歸居住屬性、糾偏過去20年過度市場化,這是頂層設計,住房資源配置不再是市場化,而是公共產品導向。

  所以,取消公布房價也不要上綱上線。當然,商品房還是非常重要的。未來,樓市全面輸血實體經濟,深圳60%的非商品住房(保障房、人才房及配套),要靠商品房來配建。所以,商品房價格高一點沒什么大問題。畢竟它只有40%,價格高一些對居民影響不大,但對實體的貢獻大。

  百姓看的房價水平,去哪里找?

  廣州也是一樣的。從去年7月起,廣州不再公布新房網簽均價了,取而代之的是“城房指數”,也就是采用同質可比的特征價格法,比較同質樓盤本期與上期成交價,計算漲幅。

  因此,未來廣州和深圳都將采用國家統計局的價格指數??凸勱?,指數更公允,也是國際慣例,比如美國的凱斯-席勒指數?;凇巴士殺取?同品質、同片區、同戶型)計算的房價指數,消除了房屋的異質性,更能反映市場整體走勢,也是全球房價披露的一般規則。

  對百姓而言,房價指數太抽象,還是均價水平更直觀、更實用。像國外那樣,將城市劃為幾百個片區,由行業協會或頭部中介企業發布片區房價,對買房更有幫助,也是利民之舉。

  這是一個過程,也是房地產行業走向成熟的標志。另外,對于房屋面積,深圳未來將以交付后實際勘測為準,而非預售為準,也是基于近年來“偷面積”、“高贈送”頻繁而考慮。過去信息太亂,連合理的房價水平、實際的住宅面積,都不太清楚,現在開始回歸?;⌒畔⒆既?,行業管理才有依據。


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